在現(xiàn)代人的生活中，住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人居環(huán)境上起到了重要作用，但業(yè)主與物業(yè)之間也總是會(huì)發(fā)生各種各樣的矛盾與問(wèn)題。為此，星辰在線(xiàn)將推出物業(yè)系列報(bào)道，為廣大市民提供解決物業(yè)問(wèn)題的指南。
  現(xiàn)在買(mǎi)房時(shí)，大家已經(jīng)很習(xí)慣在繳納房款的同時(shí)要繳納房屋維修資金，但很多人對(duì)于維修資金該怎么用一知半解，也有很多人存有一種維修資金使用難以操作的觀(guān)念。目前有關(guān)關(guān)于電梯維修的調(diào)查當(dāng)中，也有部分網(wǎng)友反映，到需要?jiǎng)泳S修資金時(shí)出現(xiàn)了很多問(wèn)題，比如說(shuō)小區(qū)里有業(yè)主房屋公共維修資金沒(méi)有完全交齊，受益業(yè)主簽名“雙2/3”難以達(dá)到等等問(wèn)題。
  近日，就此采訪(fǎng)了長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心。據(jù)了解，從2007年維修資金制度開(kāi)始，到目前，長(zhǎng)沙約有將近200萬(wàn)戶(hù)業(yè)主繳納了維修資金，其中使用過(guò)維修資金的約有180萬(wàn)戶(hù)業(yè)主，使用比例為全國(guó)前列。這么看來(lái)，維修資金的使用也不是那么難?
  如果電梯出現(xiàn)問(wèn)題需要?jiǎng)佑镁S修資金，維修資金使用流程是怎樣的?
  長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)分為一般使用程序和應(yīng)急使用程序。
  一般使用程序包括申請(qǐng)、外勘、審核、公示和資金撥付五個(gè)步驟。其中，公用電梯保修期滿(mǎn)后需要進(jìn)行維修和更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主制定使用方案報(bào)管理中心進(jìn)行申請(qǐng)(維修預(yù)算在3萬(wàn)元以下的報(bào)物業(yè)所在的區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局進(jìn)行申請(qǐng))。管理中心進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資列支范圍，并出具相關(guān)受益業(yè)主意見(jiàn)簽名表，交申請(qǐng)人組織業(yè)主表決簽名;受益業(yè)主簽名達(dá)到“雙2/3”以上規(guī)定后，選擇審價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算金額進(jìn)行審價(jià)并簽訂施工合同。
  應(yīng)急使用程序則包括申請(qǐng)、現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定、公告和搶修、撥付首付款、公示五個(gè)步驟;其中，當(dāng)公用電梯發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行維修和更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主向物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局提出使用申請(qǐng)。依照相關(guān)規(guī)定需要檢測(cè)、鑒定的，還應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)資質(zhì)單位出具的書(shū)面檢測(cè)、鑒定意見(jiàn)。區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局收到申請(qǐng)后立即組織相關(guān)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察;經(jīng)勘察需要維修的，區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主立即組織搶修。
  電梯維修使用維修資金“雙三分之二”業(yè)主表決簽名難，怎么辦?
  維修資金使用“雙三分之二”業(yè)主表決簽名難，這是個(gè)全國(guó)性的難題。事實(shí)上，長(zhǎng)沙針對(duì)“雙2/3”簽名難的問(wèn)題，采取了多種方式解決，包括開(kāi)通手機(jī)短信投票表決、網(wǎng)絡(luò)表決。針對(duì)應(yīng)急維修，還創(chuàng)新物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急維修使用方式，明確可直觀(guān)認(rèn)定的應(yīng)急維修情形，并將出現(xiàn)損壞情形，難以進(jìn)行正常運(yùn)行，存在較大衛(wèi)生隱患或影響小區(qū)公共生活秩序的垃圾站項(xiàng)目納入應(yīng)急維修使用情形。
  對(duì)于同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益且單項(xiàng)物業(yè)維修和更新、改造費(fèi)用在3萬(wàn)元以下的維修資金使用，資金使用期限不超過(guò)5年(使用總金額不超物業(yè)其余繳存總額的5%)并經(jīng)“雙2/3”以上業(yè)主同意的，可以采取一次性表決使用程序，大大提高了維修資金使用效率。同時(shí)，在長(zhǎng)沙開(kāi)始試點(diǎn)對(duì)維修資金劃轉(zhuǎn)小區(qū)業(yè)主大會(huì)自行管理，使維修資金的使用更加方便、快捷。
  另外，去年市住建委會(huì)同市質(zhì)監(jiān)局創(chuàng)新維修資金使用方式，針對(duì)電梯維修出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)維修資金在電梯應(yīng)急維修和更新改造中支持作用的通知》(長(zhǎng)住建發(fā)〔2016〕147號(hào))，經(jīng)相關(guān)檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后可以按應(yīng)急維修程序辦理，不需要“雙2/3”以上業(yè)主簽名。
  樓盤(pán)的房屋公共維修資金用完了，怎么辦?
  維修資金制度是在2007年前后建立的，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，有部分物業(yè)已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而沒(méi)有交繳物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，而有一部分物業(yè)正好在制度實(shí)施階段按規(guī)定交繳了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。因此未交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部分業(yè)主，分?jǐn)傎M(fèi)用由該部分業(yè)主直接支付;而對(duì)于已經(jīng)交繳的業(yè)主，業(yè)主分戶(hù)賬面物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
  從2007年實(shí)施維修資金制度以來(lái)，所有后來(lái)的房屋的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金都實(shí)現(xiàn)了應(yīng)繳盡繳。
  目前長(zhǎng)沙小區(qū)維修資金使用占比較高的項(xiàng)目是哪些?其中涉及電梯維修的有多少?現(xiàn)有的維修資金交存電梯使用部分是否符合現(xiàn)在電梯使用的現(xiàn)實(shí)需要?
  長(zhǎng)沙市維修資金還處于歸集的高峰期，很多物業(yè)還沒(méi)有過(guò)保修期或者剛過(guò)保修期但沒(méi)有達(dá)到使用的高峰期。目前維修資金用于電梯、防水的項(xiàng)目較多，其中電梯維修約占維修資金使用比例的40%。鑒于電梯使用維修資金的比例較高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)精心維護(hù)、保養(yǎng)到位，確保電梯正常使用。
  在維修資金使用上，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、街道社區(qū)和維修資金管理部門(mén)應(yīng)該如何各司其職?
  長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)關(guān)注、支持公共事務(wù)，積極履行自己的職責(zé)和義務(wù);業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主規(guī)約，積極與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通、對(duì)接與監(jiān)管，做好解釋協(xié)調(diào)工作;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行精心維護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)保養(yǎng)到位，積極做好物業(yè)管理工作;

  管理部門(mén)、各區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局、街道、社區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)維修資金政策的宣傳力度，積極指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。要簡(jiǎn)化流程，安全、高效、快捷的使用維修資金，針對(duì)緊急情況，危及人身、使用安全的，開(kāi)辟綠色通道，即來(lái)即辦，做到各方配合、高效使用，嚴(yán)格管理，確保資金安全、專(zhuān)款專(zhuān)用。

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